固定資産の評価替え

令和６年度は固定資産の評価替え年度です

固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されます。

本来であれば毎年度評価替えを行うことが理想的ですが、課税の対象となる膨大な土地・家屋に対して、課税事務の簡素化を図るとともに、徴税コストを最小に抑える必要もあることから、土地と家屋は原則として３年間、その価格を据え置く制度（３年毎に見直しする制度）となっています。

上記のとおり、前回の評価替え年度（令和３年度）を基準とした評価額から、令和４年度・令和５年度の土地と家屋の価格は、地目の変換、家屋の増改築などの特別の事情がある場合を除いて、据え置かれています。

ただし、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でない場合は、評価替え年度でなくても価格の下方修正をしています。

 

令和６年度は評価替えの年度となるため、３年間の価格変動を反映させた評価額に見直しをしています。

評価の仕組み

土地

土地の評価は、総務大臣が定める「固定資産（土地）評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法で行います。地目は９種類（宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地）に区分されていて、固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目に関わらず、その年の１月１日（賦課期日）現在の土地の現況で認定します。

宅地の場合は、町内を土地の主要道路の形成状況や、類似した利用状況の地域等を考慮し、地域区分した「状況類似地域」により、地域内の標準的な宅地の鑑定評価などを基に評価額が決まります。

 

また、税額の変動が大きい宅地地目においては、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇は緩やかなものになるように、課税標準額（※１）を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。

近年は地価の下落が続いていますが、税負担が上昇する土地は本来の課税標準額に比べて現在の課税標準額が低いため、負担調整措置により本来の課税標準額に近づける是正過程にあるものです。

※１　原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となります。しかし、住宅用地のように課税標準額の特例措置が適用される場合や、土地に税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は価格よりも低く算定されます。

家屋

令和５年１月１日までに建築された家屋の評価は、まず令和３年度の再建築価格（同一の場所に同一家屋を新築する場合に必要とされる費用）に、３年間の物価変動を反映した再建築費評点補正率（基準年度ごとに設定）と経年減点補正率（築年数による減価率）による補正が行われ、評価額が決まります。

 

令和６年度評価額 ＝ 令和３年度の再建築価格 × 再建築費評点補正率 × 経年減点補正率　　

 

評価替えでは建築物価の変動を考慮するため、計算上は家屋の評価額が上がることも考えられますが、家屋は一般的に消耗資産であり、前年度の評価額を上回ることは望ましくないことから、前年度の評価額を据え置く措置をとっています。従って、評価替え年度でも評価額が下がらないことがあります。
具体的には、令和６年度評価額が令和５年度評価額を上回る場合は令和５年度評価額に据え置きます。
また、新築家屋の評価は、評価の時点での再建築価格に経年減点補正率による補正が行われ、評価額が決まります。